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行业新闻
中国商业地产发展迅速 这个冬天“不太冷”
时间:2015-12-22 13:38:51 编辑: 访问:524 次
       过去几年,赢商网中国(专题阅读)商业地产(专题阅读)的发展令人炫目,速度之快,数量之多,投资之大,无法一一细数。

  商场做不下去,是不是只怪马云?

  过去几年,中国商业地产的发展令人炫目,速度之快,数量之多,投资之大,无法一一细数。

  不论是外资巨鳄、国资企业、民营资本,还是开发商、零售商、品牌商、服务商、投资商,都为商业地产的兴起与繁荣贡献了自己的力量,成为了行业未来将更加努力前行的动力。

  一边是新兴购物中心不断涌现,一边是持续的降租、关店和抛售,传统住宅开发商宣布向商业地产转型之声犹在耳,商业地产的竞争却已经从最初的亢奋全面进入白热化阶段。百货商场、购物中心等急剧扩张,但租金收益低、电商冲击以及同质化竞争成为行业难题。

      

       短短几年,商业地产正以最快的速度,从当初机遇无限的蓝海变成压力重重的红海。

  12月8日,2015观点商业年会在广州(楼盘)开幕,数百位企业家齐聚羊城,为商业“过冬”群策群力,在不可躲闪的商业地产瓶颈前,他们希望一起用智慧与远见为中国商业描绘美好的未来图景。

  “有春夏就有秋冬,大海航行有波峰也有波谷,这是人的常态,也是商的常态,在遇到寒冬的时候,我们必然还能看到下一步的春天,” 在广州商业总会会长荀振英看来,所谓的“寒冬论”,只是一个阶段概念。

  寒冬的侵袭并不是无法承受的,危机拐角往往便是难得的发展机遇。用一句耳熟能详的话来谈,“冬天来了,春天还会远吗”?

  2016年渐行渐近,商业地产行业需要更多出色的项目和企业,在寒冬中逆势而上,成为行业的榜样和典范。

  四大结构难题待解

  “商业地产一头连着消费,一头连着地产,是稳定中国消费和房地产业的重要力量”,中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰在这场年会发表主旨演讲,他说,“要重视商业地产在消费领域所hhn发挥的作用。”

  从2010年开始,国内商业地产迎来了最好的发展机会。2011年,商业地产营业用房和办公楼开发投资完成份额分别达到了5598亿元和1807亿元,分别增长了33.9%和31.2%。2011年,办公楼和商业用房销售额同比增长率分别达到了16.1%和23.7%。

  这场赛跑在随后两年,愈演愈烈,孰料去年起,国内商业地产投资开始出现明显下滑态势,今年则略有好转。

  今年上半年的国家经济数据显示,在传统商业、网络经济两大消费业态支撑下,消费首次超过了投资,成为经济增长的第一拉动力。今年上半年,消费对经济增长的贡献率达到了60%,比去年同期提高了5.7个百分点,其中商业地产功不可没。

  睿意德中国商业地产研究中心的报告显示,2015年第三季度,中国商业地产指数(CCI)144.1,上升2.9点,环比上涨2.0%,同比上涨9.3%,整体平稳上升。

  从三季度各二级指数表现来看,写字楼投资热度在减弱,写字楼物业指数环比下跌,而商业投资在近一年中也回归平稳,商用物业指数环比持平;商用土地成交占比再创新高,达到41.6%,推动第三季度指数继续上扬;商用土地成交持续放量,近一年中季均水平已达到2013年以来平均水平的近1.5倍;O2O指数热度则持续增长,在各项指标中最为突出。

  值得注意的是,第三季度商业营业用房投资占比继续上升,而大量新项目入市,导致平均租金下滑,空置率上升,预计消化期将持续0.5-1年时间。这个商业地产在快速发展中暴露的问题,也被刘志峰屡屡提及,“当前我国的商业地产存在开发经营管理经验不足、部分城市供应过量、布局失当等问题”。

  在刘志峰看来,这当中主要存在四方面问题:其一,赢商网商业地产开发经营管理等方面还缺乏经验,很多商业地产开发运营者有相当部分从住宅地产转过来,专业化程度不够高;其二,城市发展缺少商业方面的设计、规划,造成商业地产区域和局部的过剩,同时业态也比较单一,差异化发展还不够;其三,部分城市脱离实际消费水平,盲目并大量地开发大型购物中心和综合体,而这些商业物业与当地消费水平不相适应,造成了资源浪费,也使开发企业资金占压,带来难以持续发展的问题;其四,大量商业地产开发和经营企业为适应互联网发展,进行了很多探索,但一直没有取得本质性的突破,没有完全找到与互联网产业的共赢模式,电商与实体商业之间的融合仍有很多难题没有能解决。

  这得到与会嘉宾的普遍认同。中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云分析称,从2008年开始,商业地产供应量过大的压力已经显现,一线商业城市综合体继续增加,竞争加剧,而三、四线城市因为缺少人口的支撑,更忌讳盲目兴建大型综合体。

  新城控股总裁欧阳捷则表示,许多一、二线城市的商业地产已经趋近饱和。很多城市商业的人均面积已经超过了4平方米,如果按照购物中心的人均面积来看,有的已经接近2平方米。反而在三、四线城市的商业地产仍然存在比较大的发展机会。就算按照50%城镇化率,一个三、四线城市也能吸纳一两千座购物中心。

  数据显示,2010年以来中国重点百货企业销售增速逐年下滑,2015年增速不到5%。刘志峰分析,以传统百货业为代表的商业地产模式遇到了挑战,有必要多下功夫,未来应该与新业态以及互联网融合,将信息、金融、教育、文化、娱乐、影视、智能等资源融入地产,从而改变消费者的消费习惯和质量。

  投入互联网怀抱

  大量商业地产开发和经营企业为适应互联网发展,也进行了很多探索,但一直没有取得本质性的突破。思维已经转变过来,但是实际道路怎么走却还需要摸索。

  在今天的商业江湖,传统生产手段和商业模式发生了翻天覆地的变化,五洲国际控股有限公司副董事长、总裁舒策丸如是警示:“干掉你与你无关,最终干掉老牌汽车生产商的一定是苹果,甚至是乐视这些互联网公司。传统的商业生态将被彻底地颠覆,传统的边界被打破。”

  用万达电影院线股份有限公司副总裁曾光的话来说,就是“行业变局大势已成,所有人都要面对现实,包括万达也在转型,在做各方面的尝试”。

  互联网不是洪水猛兽,互联网是去中心化的思维,有着更快速、更精准的数据化营销的能力。万达旗下飞凡网副总裁董小玲指出,互联网是一个开放和共享的平台,所有实体商业都能在大数据共享环境下脱胎换骨、破茧重生。

  在 阿里巴巴城市生活事业部副总裁、喵街智能商业副总裁苗峰看来,线下的实体是永远不会被线上替代,尽管阿里巴巴做得还不错,但是仍然是敬畏线下的购物场景,消费者需要有线下的体验。

  “阿里巴巴研究的课题,就是如何用大数据、互联网帮助线下实体转型,同时能够通过新的技术让消费者逛街更爽、体验更爽,从而大家能够融合在一起。”苗峰称。

 

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